房子与车计算器

放贷方打广告时报的是本金加利息。真正从你账户里划走的是 PITI：本金、利息、房产税和保险，如果首付不到 20%，还要加上业主协会费（HOA）和房贷保险。私人房贷保险（PMI）保的是放贷方，不是你。按法律规定，贷款余额降到房子原价的 78% 时，它会自动取消。

买得起多贵的房子，是由月供决定的，不是由房价决定的。所以同样的工资，在不同利率下能买到的房子差别很大。放贷方会把月供卡在你税前收入的某个比例以内，而且房产税、保险和业主协会费都算在这个月供里面。放贷方批下来的是上限，不是建议：它不会考虑托儿费，不会考虑退休储蓄，也不会考虑你想偶尔出去吃顿饭。

买房的成本都堆在前面，也就是首付和过户费用，之后靠房屋净值和房价上涨慢慢赚回来。租房第一天就更便宜，还把现金空出来可以拿去投资，而这一点大多数对比都忘了算。真正该问的不是每月哪个更省，而是你会住多久：住不满回本的年数，光是交易成本就足以让买房成为更贵的那个选择。

车贷月供只是一个大得多的数字里看得见的那一部分。折旧通常是养一辆新车最大的一笔成本，第一年大约掉 20%，之后每年再掉 15% 左右，而它从来不会出现在任何一张账单上。把油费、保险和保养加到月供上，得到的才是真正该写进预算的数字。常见的经验法则是，用车的全部开销控制在到手工资的 15% 以内。

再融资是一笔新贷款，不是在旧贷款上改几个数字，所以还款的时钟从头再走一遍。月供省下来的那点钱，正好把这件事盖住了：把还剩 26 年的贷款换成全新的 30 年期，月供确实降了，总利息却可能更多，因为你多付了四年。这里的回本点只拿你自掏腰包的现金，去比每月省下的现金。它不算这笔钱放在别处能赚多少，默认你会把新贷款还到期，也没法知道你会不会先搬家或者再融资一次，而后面这件事才是大多数人真正的答案。把费用滚进贷款里也不是免费的：它们留在余额里，整个贷款期都在替放贷方生利息。

过户费用其实是三堆完全不同的钱，共用了一个名字。放贷方收的费是给你办这笔贷款的钱，产权和政府收的费是把房子过到你名下的钱，而预付款和托管金是你自己以后本来就要交的账单，只是提前收走，所以最后这一堆不是花掉的钱，只是比你预想的更早要拿出来。这里算出来的是一个模型，不是报价。按联邦的披露规定，贷款预估表上放贷方自己的收费在过户前一分不能涨，可以自己比价的那几项加起来也不能涨超过 10%，但预付款和托管准备金不受这两条限制，会跟着你的过户日期变。卖方补贴、延长锁利率的费用、你自己加买的业主产权保险，还有验房之后谈下来的维修，这里都不算。

攒首付是在追一条会往前跑的终点线，所以按今天的房价做出来的计划，多半会晚。这里的目标金额跟着市场涨，你的余额跟着你每月存的钱涨，答案就是两条线相交的那个月。它没算的是房价以外的一切：你攒钱的这几年里，房贷利率可能降，同一套房子的持有成本就变便宜了；也可能涨，那就反过来，而且它对结果的影响比首付大得多。它还默认你一个月都不会断，储蓄利率也一直不变，而这一点没有哪家银行会承诺。

一个折扣点数就是提前付掉的利息：你交出贷款额的 1%，放贷方把利率削掉一点，通常在八分之一到四分之一个百分点之间。这笔交易划不划算，完全取决于这笔贷款能活多久。几乎没有哪笔 30 年期房贷真的还满 30 年，因为人会搬家、会再融资，而你做了其中任何一件事的那天，这笔钱没用掉的那一半就没了。这里把两个版本放在同样的月数里比，并且把期末还欠的余额也算进去，这样低利率还本更快的好处才不会被忽略。它没有把未来的钱折回今天的价值，也没算这笔现金拿去投资能赚多少，这两点都会让真实的回本点比这里显示的再往后挪一点。

放贷方不是照着你的房屋净值放款，他们是按房屋价值的一个比例封顶，再把已经抵押在这套房子上的贷款全部减掉。这个比例叫综合贷款价值比（CLTV）上限，通常在 80% 到 85%，所以净值不少的房子，能借出来的额度可能还是很小。这里的房屋价值是你自己估的；放贷方会派人做估价，用他们的数字，估低了额度就先缩水，别的什么都还没变。下面那个月付金额是按今天的利率只付利息，大多数信用额度在提款期里就是这么收的。它不是你最终要付的那个数：HELOC 的利率是浮动的，提款期一结束，余额会转成在更短的期限里连本带息还，月付翻倍就发生在这个时候。这是拿你的房子做抵押，所以算错了，代价不是信用分数。

房产税是按评估价值收的，不是按你买房花了多少，两者可能差很远。有的地方按完整市场价值评估，有的按其中一个固定比例，而免税额是在套用税率之前先从评估价值里减掉，不是从最后的税单里减。千分率是每一千美元评估价值收一美元，所以 11 千分率和 1.1% 是同一个税率的两种写法。这里算不出来的，恰恰是长期最要紧的那部分：很多州规定，你持有期间评估价值每年最多能涨多少，而房子一转手通常就重新评一次，所以卖家的税单不能拿来推你的。学校、下水道或者市政债券的专项摊派也在主税率之外，它们会在真正的税单上另起一行。

房屋净值同时从两个方向长，而这两个方向的脾气完全不一样。房价上涨是市场的意见，它可以十年不动，也可以往回走，它在这里数字更大，只是因为假设的涨幅套在整套房子上，不是套在属于你的那一部分上。还本金是可靠的那一半，起步几乎看不见：房贷头几年，月供里绝大部分是利息。这两个数字都不是能拿到手的钱。卖房要先被拿走 7% 左右的费用，而且这里完全没算同一段时间里你花在屋顶、税、保险和维修上的钱，所以把净值那一行当成资产负债表看，别当成利润。自住主房卖出的增值通常可以免税，单身最多 $250,000，已婚最多 $500,000，前提是过去五年里你在里面住满了两年。

这一页上有两个输入决定这笔买卖成不成立，而它们恰好是大家最容易填错的两个。空置不是零。租客会走，两任租客之间空一个月，一年就没了 8%，这还没算打扫和挂牌招租。维修也不是个小数：屋顶、热水器、暖通空调和地板都有各自的寿命，每年留出的钱不到租金的 8% 左右，就不是在为它们存钱，而是在向它们借钱。一套按乐观数字算下来每月能剩 $300 的房子，通常是一套亏钱的房子。除此之外，这个模型省掉的东西还有不少：没有租金上涨，没有房价上涨，没有折旧抵税，没有所得税，维修之外没有单独的大修准备金，管理公司招到新租客时的招租费没算，租客被驱逐也没算。资本化率完全不管你的房贷，这正是它的用处：它描述的是这栋房子，不是这笔交易。

汽车租赁就是把折旧提前定好价的一种租用方式。你付的是车在租期里掉掉的那部分价值，再加一笔融资费用，期满把车还回去。这笔融资费用报出来的是一个租赁系数，一个很小的小数，专门把它有多贵藏起来：乘以 2400，就是 APR。经销商很少主动帮你换算。这里把贷款按和租期一样的月数来算，并且在期末把车折价算给你，再减去车上还欠的钱，因为买车的全部好处就在于结束时你手上还有一样东西。没有算进来的有：里程上限，通常一年 10,000 到 12,000 英里，超一英里大约罚 25 美分；还车时的磨损评估；残值是按厂商建议价定的，而你谈下来的价通常更低，这中间的差；还有现在花的钱比三年后花的钱更值钱这件事。租赁的销售税，大多数州按每月的租金收，少数州按整车价收，这会改变答案。

折旧是拥有一辆新车最大的一笔成本，也是唯一一笔你从来不用开支票付的，所以它才总被忽略。它按车现在值多少来扣百分比，不是按你当初花了多少，所以曲线一开始很陡，后面越来越平，光第一年掉的钱，通常就比一年的油费加保险还多。这里的模型是余额递减，外加第一年单独一个更大的跌幅。它不可能了解你这辆车：里程远高于平均、颜色没人要、品牌保值率差，或者这一代车型中期改款，都会让真实数字变样，而二手车价格在 2020 年代上下都剧烈动过。你买车之后花在它身上的每一分钱，从轮胎到一次报价偏低的置换评估，都要另外加在这上面。