一笔 $300,000 的房贷，利率 6.5%，分三十年还，月供大约 $1,896。这个利率只是举例，接近近来三十年期房贷的平均水平，但利率一直在动，当前的数字要看房地美（Freddie Mac）的每周调查。一路还到最后，你交给放贷方的总额大约是 $683,000。
这不算什么丑闻。借一大笔钱用三十年，成本就是这么多，而且每一分都印在一张你签字之前就能读到的还款表上。
房贷有个很好的地方，就是它标准化得厉害。把它的零件弄懂一次，之后每一份摆到你面前的报价你都读得懂。
本金、利息和摊还表
本金是你借的金额。利息是你继续占用这笔钱的费用。摊还表则是那张把每一期月供拆给两者的表，拆法要保证余额恰好在期限结束时归零。
月供的数额是平的。但它内部的拆分不是，因为利息按尚未还清的余额计算，而这个余额在第一天最大。
就这笔 6.5% 的 $300,000 贷款来说，一个月的利息是 $1,625。月供是 $1,896，所以只有 $271 用来减少余额。你第一期月供里大约 86% 是利息，要过好些年，本金才会变成占多数的那一半。这也是为什么早期多还一点作用特别大：第二年被你干掉的一美元本金，本来是要再生 28 年利息的。
十五年和三十年
还是同样的 $300,000，同样的 6.5%，只改期限。三十年期月供大约 $1,896，总利息大约 $383,000。十五年期月供大约 $2,613，总利息大约 $170,000。
每月多掏 $717，一辈子的利息就砍掉一半以上，而真实的差距还要更大，因为放贷方给 15 年期贷款定的利率比 30 年期更低。
这个取舍不纯粹是算术。30 年期的月供是一份更小的强制义务，而且没有谁拦着你在行情好的年份多还一些。15 年期的月供则是不管这一年过得好不好，都得全额交上。
固定利率和浮动利率
固定利率房贷把利率锁死在整个期限内。浮动利率房贷（adjustable-rate mortgage，简称 ARM）只在开头一段时间固定，之后按约定的节奏重置。5/6 ARM 是先把利率固定五年，然后每六个月调整一次。
一旦开始调整，你的利率就等于一个指数加上一个加点。指数是一个自己会动的公开市场利率（目前不少 ARM 用的指数源自 SOFR，那是衡量银行间隔夜拆借成本的一个基准）。加点则是写进你合同里的一个固定数字，所以你的利率会以一个恒定的距离跟着市场走。
上限（cap）限制了它能走多远：第一次调整有一个上限，之后每次调整有一个上限，整个贷款期内的累计涨幅还有一个上限。它们印成三个数字，比如 2/1/5。最后那个数字一定要读，因为它告诉你合同允许的最糟月供是多少。
PITI 和托管账户
放贷方报住房成本时用的是 PITI：本金（principal）、利息（interest）、税（taxes）和保险（insurance）。房产税和房主保险不是可选的附加项，在税负高的县，它们可能占到每月账单的四分之一甚至更多。
大多数放贷方通过一个托管账户（escrow account）来收这两笔钱。你每个月付全年账单的十二分之一，贷款服务机构把钱存着，到期时替你付掉，然后一年重算一次，再调整你的月供。
这意味着，固定利率房贷并没有固定的月供。固定三十年的是本金和利息那一部分。税和保险那一部分会变，在某些市场上还变得很厉害。
房贷保险，以及它什么时候结束
传统贷款（conventional loan）首付不到 20%，放贷方就会要求你买私人房贷保险（private mortgage insurance，简称 PMI）。它保的是放贷方，防的是你违约，保费却由你付，一年的成本通常从贷款金额的零点几个百分点到 1% 以上不等，取决于你的信用和首付。
联邦法律，也就是《房主保护法》（Homeowners Protection Act），规定了几个退出口：
只要余额降到房屋原始价值的 80%，而且你的还款没有逾期，你就可以书面申请取消。
当余额按计划将降到原始价值的 78% 时，贷款服务机构必须自动终止它。
如果你不知怎么一直付到了贷款期限的中点还在付，那么它到那里就结束。
原始价值指的是购买价格或者成交时的评估价值，不是房子今天值多少钱，不过有些贷款服务机构愿意考虑一份新的评估。FHA 贷款不一样：首付低于 10% 时，它的房贷保险费一般要付满整个贷款期，唯一的出路是再融资转成传统贷款。
折扣点和成交费用
一个折扣点（discount point）的价格是贷款金额的 1%，在成交时付掉，换来一个永久降低的利率。一笔 $300,000 的贷款，一个点就是 $3,000。如果它每月能省下 $55，那么大约 55 个月之后你才开始占便宜，而且前提是那时你还持有这笔贷款。发放点（origination point）是另一码事，那是为办这笔贷款收的手续费，一点利率都不给你降。
各项成交费用加起来通常占贷款金额的 2% 到 5%。申请之后三个工作日内你会拿到一份贷款估算书（Loan Estimate），成交前至少三个工作日会拿到一份成交披露书（Closing Disclosure）。两份都用统一格式，好让不同的报价能并排比较，这正是它们存在的意义。
预批和预审的区别
预审（prequalification）只是根据你自己报给放贷方的数字做的估算，没有核实。几分钟就能出，谁都不承担义务。
预批（preapproval）意味着放贷方拉了你的信用报告，审过了收入和资产文件，并针对一个具体金额出具了有条件的承诺。卖家看待这两者的分量完全不同。
两者都不是最终批贷。这笔贷款还要看评估结果和最后一轮承销复核，这也是为什么在这段时间里新开一个信用账户，可能会把一桩看着已经谈成的交易搅黄。
再融资和回本点
再融资是用一笔新房贷替换掉你现在这笔，同时也带来它自己的一套成交费用。要问的问题是：要攒多少个月的节省，才能把这些费用赚回来。
$300,000 的余额按 7% 算，月供大约 $1,996。按 6% 算，月供大约 $1,799。每月省下 $197，那么在 $6,000 成交费用的情况下，大约 31 个月回本。在那之前就搬家或者又一次再融资，这笔账就是亏的。
回本点掩盖了一件事。一个全新的 30 年期限会让摊还从头开始，把你推回最前面那段月供几乎全是利息的位置。利率降了，月供降了，可你住在这套房子期间付出的总利息，仍然可能是上升的。
小结
房贷就是本金、利息，加上一张把利息前置的还款表，外面再裹着会自己变动的税和保险。期限同时决定了月供和这辈子的总成本；浮动利率把利率风险交到你手上，只不过有合同上限兜着；而 PMI 在传统贷款上有一个法律规定的终止日。折扣点、期限和再融资，最后都归结为同一道计算：先期要付出多少，对上每月能省下多少，再加上你会在那里待多久去把它收回来。
