信用分数优秀的人，每天都有被房贷拒掉的。不是因为漏还款，不是因为催收记录，也不是因为信用报告上看得见的任何东西。
拦住他们的那个数字叫债务收入比（debt-to-income ratio，简称 DTI），它跟你的分数八竿子打不着。它由放贷方现算，材料是你的工资单加上你的信用报告；在核贷的桌子上，它的分量往往比那个人人都在操心的三位数还重。
公式
把你每月必须偿还的债务还款额加起来，再除以你的税前月收入。这就是这个比率，通常写成百分比。
税前（gross）指的是扣税和各项扣除之前，也就是工资单最上面那个数。放贷方用税前口径，是因为它好核实，而且对每个借款人都是同一把尺子；但这个选择悄悄把结果修饰得好看了一点。一个人如果占掉税前收入的 36%，按真正到账的钱算，他押上的其实接近 45%，因为工资税和退休金供款在中间被扣走了。这个比率是放贷方的筛选工具，不是家庭预算表。
前端比和后端比
房贷机构会算两个版本。
前端比（front-end ratio），也叫住房比，只算拟定的住房月供：本金、利息、房产税、房屋保险、需要时的房贷保险，还有业主协会（HOA）的各项会费。
后端比（back-end ratio）算的是那笔住房月供，再加上你身上其他所有的每月债务义务。
通常决定申请成败的是后端比。前端比则是另一道检查：不管你还欠着什么别的债，光这套房子本身是不是就已经太贵了。
哪些算，哪些不算
算进去的是法院能强制执行的义务：信用报告上记录的信用卡最低还款额、车贷和车辆租赁的月供、学生贷款还款、个人贷款，以及法院判定的子女抚养费或赡养费。你做过共同签署人（cosign）的贷款也算，哪怕多年来一直是别人在老老实实还，因为一旦对方停下，法律上要担责的是你。
不算的是那些理论上你可以不买的东西：水电煤、食品杂货、汽油、手机资费、流媒体订阅、医疗保险保费和车险保费。退休金供款也不算。托儿费在多数贷款方案里同样不算，这也是放贷方批下来的额度和你真实的预算能差出一大截的原因之一。
有一个例外常把人绊倒。房屋保险和房产税是要算的，因为它们通过第三方托管账户（escrow）一并收走，属于住房月供的一部分。你自己另外买的保险则不算。
一个算给你看的例子
假设有个人年收入 $72,000，也就是税前每月 $6,000。他每月的义务是这样：
信用卡最低还款额：$75
车贷：$400
学生贷款：$250
含税费和保险的拟定住房月供：$1,600
前端比：$1,600 除以 $6,000，大约 26.7%。后端比：$2,325 除以 $6,000，大约 38.8%。
注意信用卡在这里影响有多小，而那辆车的影响有多大。光是 $400 的车贷月供，就给这个比率加了 6.7 个百分点，而这往往就是批与不批之间的距离。
那些门槛，以及它们为什么比你听说的要松
老的经验法则是 28/36：住房支出不超过税前收入的 28%，所有债务加起来不超过 36%。作为一个保守的目标它挺合理，但它不是法律上限。
你可能还读到过 43% 是一道硬天花板。它曾经是，依据是美国消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau，简称 CFPB）在 2008 年危机后写下的合格房贷（qualified mortgage）规则。拿到合格房贷身份，意味着放贷方因为核实过你的还款能力而获得法律上的保护。2021 年，CFPB 把那条一刀切的 43% 测试换成了按价格判定的标准，看的是这笔贷款的利率比给优质借款人的平均利率高出多少。现在一笔贷款远高于 43% 也照样可以是合格房贷。
实际操作中，多数常规贷款（conventional loan）使用的自动核贷系统，后端比能批到大约 50%。FHA（美国联邦住房管理局）系的放贷方还能更高，进到 55% 上下，前提是材料里有补偿性因素，比如成交后仍留有可观的现金储备，或者信用分数很高。比率越高，利率通常也越高，因为定价要反映多出来的那份风险。
它为什么不在你的信用分数里
信用分数完全建立在信用报告的数据之上，而你的收入不在信用报告上。信用局并不知道你挣多少。所以两个人报告一模一样、分数一模一样，一个年收入 $40,000，一个 $400,000，拿到的放贷结论可以完全不同。
这一点常和信用使用率搞混，后者确实在分数里。使用率比的是你卡上的欠款和卡的额度。债务收入比比的是你的还款额和你的工资。输入不同，用途不同，改善其中一个并不一定就改善另一个。我们讲信用分数的那篇文章覆盖了使用率这一面。
撬动它的两条路
分子和分母，一共就这两样，所以杠杆也只有两根。
提高有据可查的税前收入。放贷方要的是稳定，这通常意味着自雇、奖金或提成收入需要两年的历史。拿固定工资的人涨薪，凭一封录用信或者几张工资单立刻就算数；一门看起来有前途的副业，一般要过一阵子才算得上。
压低每月必须还的还款额。让人意外的是这一点：这个比率看的是还款额，不是余额。把一笔 $9,000 的车贷还到只剩 $4,000，一点用都没有，因为月供还是 $400。把这笔贷款彻底还清，才能从分子里拿掉 $400，让上面那个例子从 38.8% 降到 32.1%。手头钱有限的时候，把剩余余额最小、月供却很大的那一笔了结掉，对房贷申请的帮助大过每一笔都削掉一点点。
信用卡的运作稍有不同，因为最低还款额会随着余额下降而变小，所以把卡还下去，每个账期确实能把这个数字往下拨一点。另外，把一笔贷款拉长期限，会降低月供、改善比率，同时抬高利息总额，这是一个实打实的取舍，不是什么窍门。
小结
债务收入比就是你每月必须偿还的债务还款额除以税前月收入，要算两遍：一遍只算住房，一遍算全部。它不包含那些填满你真实预算的生活开销，所以放贷方批得下来和你真的负担得起，是两回事。按惯例，门槛大致围着 36% 打转，有强力的补偿性因素时能拉到 50% 甚至更高；而且因为这个比率盯的是每月还款额而不是余额，把某一笔贷款整个消掉，通常比在好几笔上各还一点更能挪动它。
