房屋保险是多数人这辈子会买的最大一份保单，而它通常是在过户手续中间匆匆忙忙买下的，卖给你的还是放贷方推荐的那一家。
房贷放贷方要求你买，所以它被当成一份走流程的文件。它不是走流程的文件。它决定了一场火灾对你来说是一次麻烦还是一场财务灾难，而这份标准保单里有六个各不相同的部分，多数房主一个都没读过。
六项保障
在美国，几乎每一份住宅保单用的都是一种叫 HO-3 的格式。它的各项保障用 A 到 F 编号，在你的保单声明页上也是按这个顺序排列的。
保障 A，房屋主体（dwelling）。房子本身，包括车库这类连体建筑。
保障 B，其他建筑物。独立的建筑：围栏、棚屋，或者分离式车库。通常自动设为保障 A 的 10%。
保障 C，个人财产。屋里的一切东西。常见的是保障 A 的 50% 到 70%。
保障 D，无法居住损失。房子不能住人期间的酒店、餐费和额外生活开销。通常是保障 A 的 20% 到 30%。
保障 E，个人责任。当你在法律上要为伤到别人或者损坏他人财物负责时赔付，包括你的法律辩护费用。标准限额从 $100,000 左右起步，通常应该往上调。
保障 F，医疗费用。客人在你的房产上受伤时的小额医疗账单，不看责任归属。一般是 $1,000 到 $5,000。
注意，只有保障 A 是你直接选定的一个数字。其余的通常都是它的百分比，也就是说保障 A 定错了，其他每一项都会跟着歪。
重建成本，不是购房价格
这份保单里最常见、代价也最大的错误，就是按你买房花的钱去投保。
你的购房价里含着土地。保险不含，因为土地烧不掉。你要保的，是按当下的人工和材料价格，把这栋建筑从零重建起来要花多少钱。
这两个数字可能朝任何一个方向差出很远。一栋位于高价都会区的 $600,000 房子，可能占着 $300,000 的地，重建只要 $300,000。而一栋乡下的 $250,000 房子，重建可能要 $340,000，因为建筑成本并不跟着当地房地产的市价走。
这之所以要紧，是因为有一条叫共保要求（coinsurance requirement）的条款。大多数保单要求你为房屋主体投保的金额，至少要达到其完整重置成本的 80%。低于这条线，你的理赔就会按比例被削减，哪怕只是部分损失也一样。
具体是这样。完整重建成本是 $400,000，那么 80% 的门槛就是 $320,000。你只投保了 $240,000，是应保金额的 75%。一场厨房失火造成 $80,000 的损失。保险公司不会赔 $80,000，而是大约赔其中的 75%，也就是 $60,000 左右，剩下的 $20,000 归你自己。你不是只在全损时才保额不足。你是在每一次损失时都保额不足。
别自己猜，去找保险公司要一份重置成本评估，并且在任何一次装修之后，或者建筑成本涨过一轮之后，重新做一次。
保单判断什么该赔的两套方式
房屋主体和你的财物受的是两套不同的规则保护，这一点值得知道。
开放式风险（open peril），有时也叫综合式，指的是除了保单明确排除的以外全都保。HO-3 的保障 A 就是这么运作的，这也正是 HO-3 成为标准格式的原因。
列明风险（named peril）只保明确列出来的那些原因。HO-3 上的保障 C，也就是你的个人财产，通常走的是这一套，清单里一般包括火灾、雷击、暴风、盗窃、人为破坏，以及特定的水渍损失。
实际后果是，一个不常见的损失原因，可能你的房子保、你的家具不保。有些保单可以把财物保障升级成开放式风险，值得问一问。
屋内财物也要选重置成本
在租房险上要紧的那个选择，在这里同样要紧。
实际现金价值（actual cash value）按你的东西折旧之后今天值多少钱来赔。一张用了十二年的沙发几乎不值钱。重置成本（replacement cost）赔的是买一件相当的新品要花多少钱。
财物按重置成本投保只贵一点点，而且基本已经算是有定论的选择，因为家具、家电和电子产品的折旧非常狠。按实际现金价值结算的全损，赔到手的钱往往只是重新置办一屋子东西所需的一小部分。
另外要留意分项限额（sublimit），也就是针对特定类别单独设定的、更低的上限。珠宝的盗窃赔付常常封顶在 $1,500 左右，现金在 $200 左右，收藏品则各不相同。真正值钱的东西，需要一份把它单独列出来的明细附加条款（scheduled endorsement），通常还要附上估价报告。
没人注意到的第二个免赔额
你的保单有一个标准免赔额，也就是保险公司开始赔之前你要先付的金额，常见的是 $1,000 或 $2,500。
在美国很多地方，保单还有第二个、单独针对风灾、飓风或者命名风暴的免赔额，而这一个往往不是一个固定的美元数，而是按你房屋主体保额的百分比来表示的。
房屋主体保额 $400,000，2% 的命名风暴免赔额就是 $8,000。一个以为自己免赔额是 $1,000 的人，会在飓风过后那一周发现事情不是这样。这类条款在大西洋沿岸和墨西哥湾沿岸很常见，在其他地方也越来越多。翻开保单声明页，找那个百分号。
洪水不在保障范围内
这是美国财产保险里最重要的一条除外责任，每年都有人栽在上面。
没有任何一份标准房屋保单赔洪水造成的损失。不是部分赔，也不是顺带赔。洪水险是另外一份保单，可以通过国家洪水保险计划（National Flood Insurance Program，简称 NFIP）或者私营保险公司购买。
行业划分的界线在于水是从哪儿来的。你屋里的水管爆了，由房屋保险赔。水是从外面来的，比如河水上涨、风暴潮，或者大雨在地面积起来，那就是洪水，属于除外责任。
相当大一部分洪水理赔来自那些不在划定高风险区里的房产，所以“我不在洪水区”这句话说的是定价，不是风险。地震同样属于除外责任，也要单独购买。
这个市场变难了
有一个当下的现实值得提前考虑进去。在高风险州，尤其是山火频发的加州、飓风频发的佛罗里达和路易斯安那，保险公司一直在大幅提价、拒绝为现有保单续保，有些甚至直接退出了整个市场。一部分房主被推向了州政府运营的最后兜底保险机构，而这类机构通常是保障更窄、价格更高。
如果你要在这些地区买房，请在签下购房合同之前就去拿保险报价，而不是等到过户的时候。现在能不能买到保险，而不只是保险多少钱，已经成了购房决策里一个实实在在的变量。
小结
一份标准的 HO-3 房屋保单有六项保障：房屋主体、其他建筑物、个人财产、无法居住损失、个人责任和医疗费用，其中大部分都是按房屋主体保额的百分比设定的。房屋主体要按完整的重建成本投保，而不是按你的购房价格，因为大多数保单要求至少达到重置成本的 80%，达不到就会把每一次理赔按比例削减。屋内财物要选重置成本而不是实际现金价值，同时留意是否有一个单独的、按百分比计算的风灾或命名风暴免赔额：在一栋 $400,000 的房子上，它可能是 $8,000，而不是你以为的 $1,000。洪水损失被每一份标准保单排除在外，必须单独购买，不管你住的地方是不是划定的洪水区。
