你打算过几年买房。第一个问题是手上要准备多少现金，几乎所有人给的答案都是房价的 20%。这个数字确实有出处，但它既不是硬性要求，也不是你要准备的全部。

20% 这个数字是怎么来的

20% 不是法律规定，也不是放贷机构的规矩。它是常规贷款（conventional loan）上的一个分界点：到了这里，放贷机构就不再要求你买私人房贷保险（Private Mortgage Insurance，简称 PMI）。PMI 是一笔按月收的费用，保的是你还不上钱时放贷机构的损失。PMI 要花多少、什么时候停，房贷那篇文章里讲过。这里要紧的是这条规则的方向。首付不到 20%，你照样能买。你只是要一直付这份保险，直到越过那条线为止。

所以选择题不是“20% 还是免谈”。而是：首付少一点，外加一笔月费；或者首付多一点，不用付这笔月费。

要求更低的几种贷款项目

常规贷款是最标准的那一类，背后没有政府机构担保。它的首付可以远低于 20%，一些面向首次购房者或者中低收入购房者的项目甚至能低到个位数的前段，代价是在你攒够房屋净值之前一直要付 PMI。

FHA 贷款由美国联邦住房管理局（Federal Housing Administration，简称 FHA）承保，从设计上就是给首付少、信用弱的人用的。它的首付下限和你的信用分数挂钩，而它的房贷保险跟 PMI 的运作方式不一样，往往还要付更久。

VA 贷款面向退伍军人、现役军人、部分国民警卫队和预备役成员，以及特定的遗属配偶，有可能一分首付都不要。资格看的是你的服役记录，不是你的收入。

USDA 贷款覆盖的是美国农业部（Department of Agriculture）划定为农村地区的住房，同样可以零首付。它有收入上限，而且“农村”的范围比这个词听上去要宽，所以先去查一下它的资格地图。

这几种都要收各自的费用，而且费用会变，所以首付下限只是众多数字里的一个。

成交那天你真正要掏的现金

首付只是清单上的一行。

下一行是过户费用：放贷机构的手续费、产权调查、登记、预缴的房产税和保险，通常是贷款金额的 2% 到 5%。其中有一部分要提前掏，因为评估和验房是在成交前好几周就自己付钱的，而且不管这笔交易最后成不成，钱都出去了。诚意金（earnest money）是随报价一起交的定金，它最后会作为抵扣还给你，但它同样很早就离开你的账户了。

搬家要花钱，刚住进去的头几笔维修也要花钱，因为房子总有地方不对劲，验房只会告诉你是哪里不对劲，不会替你出钱修。

最后是一笔储备金，跟上面所有项目都要分开。买了房，原本一个电话就能找的房东，变成了一张你自己得付的账单。成交那天账户被掏空，正是很多新房主第二个月就为了一台热水器再去刷信用卡借钱的原因。你手上已有的应急基金就是这笔储备，它不能算进首付里。

用整数算一遍

以下数字只是举例。一套 $300,000 的房子，首付 5%。

  • 首付：$15,000

  • 过户费用，按 $285,000 贷款的 3% 算：$8,550

  • 搬家：$2,000

  • 头几笔维修，加上房子本身要添的东西：$3,000

  • 储备金，按每月 $3,000 的必要开支算三个月：$9,000

合起来是 $37,550，其中首付只占 40%。如果你只按 $15,000 做预算，那么在一笔你以为自己买得起的交易上，你会差 $22,550。定储蓄目标之前，先用你自己的数字把这张清单跑一遍，因为目标是那个总数。

首付多一点，还是早点买

首付多，意味着贷款更小、月供更低、整个贷款期里付的利息更少，而且常规贷款过了 20% 就不用再付 PMI。这些好处是实实在在的，而且能算出来。

代价则比较难看见。多攒一个月，就是多付一个月房租，而不是多攒一个月的房屋净值。钱一旦进了房子就很难拿出来，出路只有卖掉，或者拿房子去抵押借钱。另外，在你攒钱的这段时间里，房价和利率会往某个方向走，而没人知道是哪个方向。

哪一边都不是自动就赢。一个现在能付 5% 首付、同时还留得住一整笔储备金的买家，往往比一个再等四年凑到 20% 的买家更划算。而一个收入不稳、付了 5% 就已经捉襟见肘的买家，就不是这样了。

攒钱的这几年，钱放在哪里

答案取决于你的期限。如果首付的用钱日期就在未来几年之内，那这笔钱不该进股市。拉长看，股票的回报确实不错，但它可以跌掉 30%，而且好几年缓不过来，你的成交日却不会为它改期。你要的是在一个确定的日子拿到一笔确定的钱，这跟让钱长大是两件不同的活。

高收益储蓄账户、货币市场账户、定期存单（CD）和短期国库券，就是为这活儿造的。定期存单和国库券会把利率锁定，所以要让它的到期日跟你的时间表对上。一笔在成交那天取不出来的钱，利率再好也等于零。

首付的钱从哪里来

大部分靠的是普通的攒钱，而发薪日自动转账到一个单独的账户，比下决心管用得多，主要是因为你从此不再把这笔钱看成可以花的钱。

亲友赠与很常见，也完全允许，但放贷机构需要证明这是赠与，而不是一笔没说出口的借款，因为借款会改变你每个月要还多少。他们会要一封赠与函，由赠与人签字，写明金额、双方关系，以及不要求归还这件事。放贷机构还会限制谁可以赠与，通常得是亲属，并且会顺着你的账单流水追这笔存入。千万不要在材料上把借款写成赠与，那是房贷欺诈。

退休账户上有一扇门，但通常是走错的那一扇。为了首次购房，你一辈子可以从 IRA（个人退休账户）里取出 $10,000 而不用交 10% 的提前取款罚金，这里的“首次”指的是你在过去两年里没有拥有过自住主房。传统 IRA 的取款仍然要计入应税收入。罗斯（Roth）账户里你自己存进去的本金随时可以取出来，而且很多 401(k) 退休账户允许你借款。离职之后，你可以一直到那一年报税表的到期日为止（包含延期在内）把这笔借款还上或者转存，超过这个时点它才会被算作一次取款。避开这一整类做法的理由是同一个：28 岁取出去的一块钱，会少复利四十年，而且再也放不回去。首付你可以重新攒一笔。那些年份你买不回来。

州和地方的补助，是大家最容易漏掉的一条来源。几乎每个州都设有住房金融机构，办有首次购房者项目，很多县和市还会另外加自己的。钱的形式可能是一笔补助金、一笔可豁免的第二顺位贷款，或者一笔用于首付的低息贷款。规则差别很大：收入上限、房价上限、指定街区、必须上完的购房课程。去按名字搜一下你所在州的这个机构，因为这类项目几乎不做广告，而一个正好合适的项目，可能顶得上你攒一年的钱。

放贷机构看的不只是现金

现金只是核贷人员要查的四件事之一。你的信用记录决定了别人给你什么利率，有时候单凭它就能决定批不批。你的债务收入比（Debt-to-Income Ratio，简称 DTI），也就是每月债务还款除以每月税前收入，必须低于项目规定的上限，所以一笔车贷加上学生贷款，会直接缩小你能贷得起的房子。你的收入需要一段可查的历史。首付的来源也要有书面凭证，赠与函就是为这个准备的。

所以攒钱只是几件活里的一件，别的几件花的时间一样长。把信用卡余额压下去、把老账户留着不销、申请前六个月不要贷款买车，这几件事拨动的是同一根指针。开储蓄账户的那一天就把它们一起开始，因为信用记录和收入记录，恰恰是最后关头没法快速补救的两样东西。