租约、押金，和怎么把钱要回来

拿到钥匙之前，你交出去一大笔钱，对方告诉你以后会还给你。这就是押金（security deposit）。一年之后，其中很大一部分常常回不来，原因无非两个，而且都很无聊：一份没人读的文件，和一个没人拍照的日子。

租约就是全部的约定

租约（lease）是一份合同。双方都要签字，将来真闹起来，法庭读的就是它。所以房东在走廊里随口说会把坏掉的百叶窗换掉，不算数。

有什么事对你重要，就在签字之前落成文字。直接打进租约里，或者附上一份补充协议（addendum），也就是单独一页的额外条款，双方签字并写上日期。自己留一份。

租期，就是这份租约管多久，通常是一年。有的租约到期后自动转成按月续租，有的则是除非你在某个日期之前发出通知，否则直接再续一整年。搞清楚你这份是哪种，以及双方各自要提前多久通知。

提前解约。你要是提前搬走，代价是什么？一笔固定的违约金，还是一直付到房东找到下一个租客为止，又或者租约里根本没写，那比写着一个数字更糟。

转租和访客。大多数租约都会限制还能有谁住进来，而一个客人住超过规定的天数，就会被算成住户。

改动。刷漆、装架子、把电视挂上墙。很多租约要么全部禁止，要么要求你走的时候恢复原样，而石膏板墙上的钉孔是很常见的一项扣款。

进屋。房东可以为了维修和带人看房进来，大多数州都要求：只要不是紧急情况，就得提前通知。要提前多久、必须不必须是书面的，由州法律规定，有时候只写在租约里，所以两边都得看。

维修。下水道堵了、闹虫子、电器坏了，谁来修？

连带责任。只要签字的租客不止一个，这一条就是标配，意思是你们每个人欠的都是全部租金，不是各自那一份。室友不付了，房东可以找你要全部。

那是你的钱，只是被扣在别人手里，不是被花掉了。

押金管两件事：你没付的租金，以及超出正常损耗的损坏。它不是房东因为把房子租给你而挣到的一笔费用，有些州还要求这笔钱必须单独存在一个账户里。

它也不是你最后一个月的房租。想着押金反正在房东手上，就干脆不付最后那一笔，结果是你被算成欠租，还要加上滞纳金，除非租约里另有写明。

留意任何标着“不退费用”的项目。清洁费、宠物费和手续费都不是押金。

押金上的争议，绝大部分都是靠这一个区分定下来的。

正常损耗，指的是一个仔细的人在一个地方住满一年会留下的痕迹。墙漆褪色。从门口到厨房那条天天走的路线上，地毯被踩薄了。挂画留下的小钉孔。这些你不用赔，因为房子会变旧这件事，租金里已经算进去了。

损坏是另一回事。台面上烧出一个洞。门被打穿。宠物在地毯上留下的污渍。脏到已经不是脏，而是非请专业清洁不可。

这是你整个租期里最值钱的一个小时，而且它发生在你拆行李之前。

每个房间都拍：墙面、地板、天花板、窗户、百叶窗、烤箱和冰箱内部、水槽底下。然后把已经存在的每一处痕迹凑近拍：磨痕、缺口、污渍、裂缝。

要一份书面的房屋状况清单，如实填好，让房东签字并写上日期。有些州规定房东必须提供这样一份。如果你的房东不肯，就自己写一份，用邮件发给他，这样至少存在一份带日期的记录。

然后把照片用邮件发给你自己，因为手机会丢，而邮件带着一个不是你自己敲上去的日期。

按租约要求的形式、在租约写明的日期之前发出通知，通常必须是书面的。跟接电话的随便哪个人口头说一声，正是很多人最后多欠一个月房租的原因。

打扫要按租约定的标准，不是按你觉得公平的标准。打扫完，用当初一样的角度，把空房子再拍一遍。

约房东本人到场，一起走一遍验房。有些州给了你要求这么做的权利，而站在屋里用手一指，比事后争来争去有用得多。

交钥匙时拿一张写了日期的收据，或者用能查物流的方式寄过去。再用书面留下你的新通信地址，因为在很多州，房东那边的时限就是从这一步开始算的。

大多数州都给退押金定了期限，常见的是搬走之后几周之内，并且要求房东就扣下的部分出具一份逐项列明的书面说明。不是给一个总数，而是一份清单，每一项都要写清理由。

期限过了还是没动静，就寄一封写明日期的索款函：房子的地址、你搬走的日期、你的新通信地址，以及你要求在某个日期之前拿回的金额。寄的时候用能证明对方收到了的方式。

再下一步是小额法庭（small claims court），它存在的意义就是处理这类事。立案手续简单，费用很低，本来就是给没有律师的人设计的。你的照片、清单和那封信，就是你的全部证据。很多州还规定，房东恶意扣押的话要另外赔一笔。

这些规则没有一条是全国统一的，所以要去查你自己那个州的。很多州的总检察长（attorney general）都出过一份大白话的租客指南，每个州的房东租客法条也都能在网上查到。

事情要是超出一封信能解决的范围，找人帮忙也是免费或者很便宜的。法律援助机构会为收入在一定标准以下的租客提供咨询，很多城市的租客工会本来就认识你这位房东。在你认定这笔钱没了之前，先打个电话过去。绝大多数租客从来不打，这也正是那么多押金真的就没回来的原因之一。