租房就是把钱扔掉。这话你从父母、同事，或者烧烤聚会上一个陌生人嘴里听过，语气永远一样笃定。它听上去像一道算术题。其实不是。这句话拿租房的全部成本，去比一个什么都不用花的买房版本。买房要花的钱多得很，而且其中很大一部分永远回不来。
真正有用的问题不是买房是不是赢过租房，而是你打算住多久。
为什么“把钱扔掉”是个糟糕的比较
你租房，钱付出去就再也回不来了。这一点没错。问题出在对面那一半。一笔房贷月供会分成两块。本金拿去还贷款，以房屋净值（equity）的形式留在你这儿。利息则是付出去就没了，和房租一模一样。在一笔长期贷款的前几年，每一笔月供里绝大部分都是利息。
然后再加上租客根本不用付的那些：房产税、房屋保险、维修，以及如果有的话，业主协会费。这些同样一分都回不来。拿房租去比买房当中同样会消失掉的那部分，这才是一场公平的较量。
两边都有收不回来的成本
住房经济学家把这些消失掉的钱叫作不可收回成本（unrecoverable cost）。有了它，一句口号就变成了一道能算的题。
对租客来说，就是房租，再加上一笔不多的租客保险保费。
对房主来说，这张单子长得多。房贷利息。房产税。房屋保险。维护。所有业主协会费。还有一项：你把现金锁进了首付和过户费用（closing costs），没有拿去投资，因此放弃掉的那份回报。最后这一项不会有钱从你账上离开，但它是一笔实实在在的成本，忽略它，任何比较都会朝着买房那边倾斜。
本金不在这张单子上。它只是从你的支票账户挪进了你的房屋净值，从一个口袋进了另一个口袋。挪个位置不算成本。
交易成本决定了你必须住多久
下面这个数字，了结的租房买房之争比任何别的数字都多。买房在成交时要花钱：贷款机构收费、产权手续、评估、登记费和契税。卖房花得更多，因为账单里占大头的是中介佣金。两头加起来，在房产市场上走完一个来回，通常接近房价的十分之一。
这笔钱你只付一次，之后发生什么都不影响它。摊到两年里，每年都重得吓人。摊到十二年里，它几乎就看不见了。同一套房子、同一个价格，对一个人是明摆着该买，对另一个人是明摆着的错误，唯一的差别就是时间。
一个五年的例子，数字只是示意
下面每一个数字都是取整的示意值，不是任何当前市场行情的报价。假设一套 $300,000 的房子，首付 10%，30 年期贷款，利率 6%。房产税每年是房价的 1%，保险 $1,500，维护再算 1%，没有业主协会费。房价每年涨 2%，投资回报率 5%。租客每月付 $1,800，租金每年涨 3%。
五年下来，房主的不可收回成本大概是：利息 $78,000，房产税 $15,000，保险 $7,500，维护 $15,000。再加上被占住的那笔现金放弃掉的回报 $10,000、买入花掉的 $6,000，以及卖出花掉的 $23,000。合计约 $154,000。房子本身涨了大约 $31,000，所以这五年买房一共花掉了大约 $123,000。
同样五年的房租，把每年的涨幅算进去，大约是 $115,000。这还只是房租本身。租客保险一年两百美元上下，五年再加上大约 $1,000。
租客赢了大约 $7,000，而且这还是在房价年年上涨的市场里。把同一套假设往后推，两条线大约在第七年交叉。到第十年，买房已经领先好几万美元，因为卖房成本被摊得更薄，每笔月供里进利息的部分也变少了。改动其中任何一个输入值，交叉的那一年就会挪位置，而这恰恰就是重点。
维护费是一阵一阵来的，不是每月一笔
你会看到一些经验法则：每年按房价的 1% 算，或者每平方英尺一年一美元。把它们当成会随规模放大的猜测，不是研究结论。气候严酷地区的一栋老房子，花的会比这多。
节奏比比例更要紧。维护开销不是按月来的。它的样子是四年一分钱不花，然后突然要换屋顶，或者二月里锅炉坏掉，又或者热水器在某个周日罢工。你按平滑的数字做预算，实际花钱却是一次次冲击。你付的房租里，有一部分买的正是别人替你扛下这些冲击。
买房让你多背上的两种风险
第一种是借来的钱，它把涨和跌两个方向都放大了。一套 $300,000 的房子付 10% 首付，投进去的是你自己的 $30,000。房价涨 5%，你多出 $15,000，相当于你那笔现金拿到了 50% 的回报。房价跌 5%，你的房屋净值少掉一半；跌 10%，在你还没付一分钱卖房成本之前，它就已经归零了。房价往下走，贷款可不会跟着缩水。房子还欠着比市价更多的钱时卖掉，你得自己带一张支票去过户。
第二种是变现难。卖一套房要花上几个月，要按比例掏一笔钱，而且没法只卖掉一部分。外地的一份工作、一次分手、一个需要你照顾的父母、一个把日子搅得没法过的邻居：这些事在你租房时都很便宜，在你买房后都很贵。
税法真正给了你什么
房贷利息扣除被吹得太过了。你只有在 Schedule A 附表上做逐项扣除才用得上它，也就是说你逐项加起来的扣除额必须超过标准扣除额。2017 年的税法把标准扣除额大致翻了一倍，从那以后，绝大多数报税人用的都是标准扣除。如果你也是其中之一，你的房贷利息扣除一分钱都不值。房产税同样要做逐项扣除才能用，而州和地方税扣除有一个上限，国会已经把它改过一次了。至于保险、维修和业主协会费，在你自住的房子上，从来都不能抵扣。
真正能落到普通房主头上的好处，出现在卖房的时候。卖出之前的那五年里，只要这套房子有至少两年归你所有，并且是你的主要住所，你就可以把最多 $250,000 的增值收益排除在税外，夫妻合并申报是 $500,000。这两个数字自 1997 年写进法律之后就没变过。一般来说，这项排除你不能在两年之内用两次。
能把这件事定下来的那条规则
有一个支持买房的理由是诚实的，而且和回报率毫无关系。房贷是一种强制储蓄。不管你这个月想不想存钱，每一笔月供都会把钱挪进房屋净值里，而打算把省下的差额拿去投资的租客，很多时候是把它花掉了。一份你没法跳过的承诺，胜过一个良好的打算。这是关于人的事实，不是关于房子的。
所以，先估一估你真正会住多久，然后别太相信这个估计，因为大多数人都估得偏长，实际搬走得更早。用你自己的房租、你自己的房价、你自己的卖房成本，把这笔比较做一遍，找出两条线交叉的那一年。如果你诚实的时间跨度明显超过那一年，就买。如果达不到，就租，而且别再为此道歉。房租买的是灵活性，而人生中总有一些阶段，灵活性比房屋净值更值钱。
